بنگاه های معاملات املاک … اماها و اگرها

در شماره قبل این هفته نامه به نقش تعدادی از بنگاه های معاملات املاک در افزایش نرخ تورم املاک و… پرداختیم. مقاله ای که به مذاق تعداد قلیلی خوش نیامد و با تماس های مکرر، این هفته نامه را تهدید به شکایت نموده اند. در صورتی که در همان شماره به صراحت عنوان نمودیم که اگرمتصدی بنگاه املاک بخواهد از راه صحیح و تنها بر اساس نرخ مصوب و در سمت تسهیل کننده در معاملات، ارتزاق نماید دچار مشکلات معیشتی می گردد. و حال سوال این است که کسانی که مبادرت به تهدید به شکایت نموده اند از نوع افرادی هستند که ارتزاق آنان محدود گردیده و یا جز دسته ای هستند که باعث افزایش نوسانات قیمت املاک شده اند؟ این معضل چنان بدیهی است که اکثرخبرگزاری های بزرگ کشور نیز به آن پرداخته و در رسالت خبرنگاری خود آن را بررسی و جهت انتقال به گوش مسئولین مبادرت به چاپ آن نموده اند. هر چند اینجانب سعی دارم هر گاه در مسئله ای منافعی دارم به طرح آن نپرداخته و قلمی نزنم و در طرح آن فقط منافع عمومی را در نظر داشته باشم و فی التبع از شکایت و ایجاد هجمه نیز واهمه ای ندارم. لذا به جهت تنویر افکار آن دسته که چاپ مقاله را بر خلاف منافع شخصی خویش پنداشتند مجددا به طرح آن موضوع در این هفته نموده و سعی دارم به جای بررسی شخصی، از دیگر جراید نقل به مضمون نمایم.

معمولاً اثرعوامل مختلف تاثیرگذار بر اقتصاد شهر در قیمت زمین و مسکن اثر می¬گذارد. در سال های اخیر نقش رانت خواری و بورس بازی در بی ثباتی و نوسانات قیمتی بازار زمین و مسکن شهرهای ایران ازجمله شهر شهرضا به مراتب بیشتر از اثرات نرخ تورّم بوده است. شناسایی عوامل مؤثر بر قیمت تمام شده مسکن و متعاقب آن عوامل مؤثر بر شکل گیری بورس بازی در این بخش، اهمیّت زیادی دارد. بسیاری از مردم معتقدند که نقش مشاورین املاک در ایجاد نوسانات قیمتی و سوداگری های نامتعارف مسکن بی بدیل است.

در حال حاضر متاسفانه با پدیده بنگاه‌های مشاور املاک شبکه‌ای در فضای فروش اینترنتی نیز مواجه هستیم، در این نوع تعیین قیمت، یک بنگاه شبکه‌ای با نشر آگهی گسترده فروش مجازی در یک منطقه خاص، فضای کنترل قیمت منطقه را به دست گرفته و با مهیاکردن شرایط به منظور افزایش قیمت، فضای بازار مسکن را ملتهب می‌سازد. گاهاً این مشاور املاک ، مبادرت به خرید تعدادی از املاک آن منطقه نیز نموده و با این شگرد هم حق کمسیون بیشتری را طلب می نماید و هم املاک خود را به قیمت گزافی به فروش می رساند.

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی در خصوص اظهارنظر کارشناسی درباره طرح کاهش تعرفه بنگاه‌های معاملاتی، تعرفه فعالیت و خدمات مشاوران املاک را نیز در افزایش قیمت و اجاره مسکن بسیار مؤثر می‌داند. اگرچه ممکن است نرخ تعرفه خدمات مشاوران املاک عامل اصلی افزایش قیمت مسکن به شمار نیاید اما نباید از یاد برد به دلیل اینکه در روش فعلی تعیین نرخ حق دلالی در بنگاه‌های معاملات ملکی، افزایش ثمن معامله باعث افزایش حق الزحمه بنگاه املاک می‌شود، بنابراین تعارض منافع ایجاد و به نفع بنگاه است که معامله با نرخ بالاتری منعقد شود. آن گونه که کارشناسان مرکز پژوهش‌های مجلس برآورد کرده اند، مشکل اصلی در حوزه تعرفه خدمات مشاوران املاک، تعارض منافع میان قیمت ملک با تعرفه مشاوران املاک است. به این صورت که هرچه قیمت ملک بالاتر رود، درآمد مشاوران املاک افزایش می‌یابد.

روزنامه جوان معتقد است در زمان شروع فصل نقل و انتقال نیز گلایه‌مستأجران از نقش مشاوران املاک در افزایش قیمت اجاره‌بها بیشتر می شود. متقاضیان مسکن استیجاری معتقدند، مشاورین املاک در افزایش قیمت رهن و اجاره مسکن (و حتی خرید مسکن) تا حدود زیادی نقش دارند، چراکه درآمد مشاورین به صورت درصدی از مبلغ معامله تعریف می‌شود. بررسی دقیق فرآیند فعالیت مشاوران مسکن بیانگر آن است که در سال‌های اخیر تأثیر این نهاد‌های صنفی، فراتر از گره خوردن درآمد به قیمت اجاره‌بها بوده و این تعارض منافع اکنون بخشی از نابه‌سامانی است که مشاوران املاک برای بازار مسکن ایجاد می‌کنند.

در همین راستا، یکی از کارشناسان مشاور املاک شهر تهران در گفتگو با فارس در این‌باره می‌گوید: در زمان‌هایی که تلاطم بازار مسکن اتفاق می‌افتد و نظم قیمت‌ها در بازار به هم می‌ریزد در موارد زیادی انجام معامله واقعی روی قیمت‌های بالای مسکن اتفاق نمی‌افتد و قیمت‌ها بدون منطق بالا می‌رود بدون اینکه روی آن‌ها معامله انجام شود. در این شرایط بعضی مشاوران املاک برای اینکه قیمت‌ها را روی عدد‌های خاصی تثبیت کنند شگرد ویژه‌ای به کار می‌برند. وی در توضیح این شگرد گفت: در یک بنگاه مشاوران املاک، ممکن است چند نفر مشاور حضور داشته باشند. وقتی شما عقد قرارداد را به صورت محرمانه انجام می‌دهید می‌توانید بعد از خروج از اتاق قرارداد هر قیمتی را به عنوان قیمت مورد توافق به بقیه مشاوران اعلام کنید. حتی اگر این قیمت واقعی هم نباشد بقیه مشاوران فرض می‌کنند شما واقعاً روی آن قیمت غیرمنطقی قرارداد بسته‌اید و تلاش می‌کنند روی همان قیمت قرارداد ببندند. در این بین مشتری شما هم راضی است و تصور می‌کند تخفیف خوبی در خرید یا اجاره گرفته است و طبعا به خواسته شما برای سکوت درباره مبلغ واقعی قرارداد تن می‌دهد. با این شگرد قیمت غیرواقعی تثبیت می‌شود، چون در فضای معاملات املاک گفته می‌شود، اگر روی قیمتی قرارداد بسته شد پس قیمت واقعی همان است و بقیه تلاش می‌کنند خود را با همان قیمت‌ها تنظیم کنند.

ایرنا (خبرگزاری جمهوری اسلامی) در صفحه خود با کد خبر 84787792 در 24 خرداد 1401 با تیتر “مشاوران یا سوداگران املاک؟ ,نقش بنگاه‌های معاملات ملکی در التهاب بازار مسکن” عنوان نموده است:

نقش مخرب بسیاری از بنگاه‌های معاملات ملکی در بازار مسکن و دامن زدن به رشد بیشتر قیمت‌ها را می‌توان از آمارهای رسمی گرفته تا مشاهدات میدانی به وضوح مشاهده کرد. آگهی‌های مسکن متعدد این بنگاه در سایت‌های آگهی اینترنتی با عنوان «مناسب سرمایه گذاری»، مصداق معروفی است که اکثر مردم با آن آشنا هستند.

در یک نگاه کلی، بنگاه‌های معاملات ملکی در رشد تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن دو نقش عمده ایفا می‌کنند. اولین مورد، ورود این بنگاه‌ها به بازار معاملات به عنوان خریدار با هدف سرمایه‌گذاری و کسب سودهای کلان است. در واقع این بنگاه‌ها به جای آنکه صرفا حلقه وصل خریدار و فروشنده ملک باشند، به سرمایه‌گذاری سوداگرانه در این بازار پرداخته و ذی نفع مستقیم افزایش قیمت هستند.

نقش دوم آنها، ترویج تقاضاهای سرمایه‌گذاری در جامعه است. این بنگاه‌ها با دامن زدن به تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، سود حاصل از سرمایه‌گذاری خود در املاک را افزایش می‌دهند. این وضعیت باعث شده حتی پس از جهش قیمت مسکن، امکان افزایش مجدد قیمت‌ها همچنان باقی بماند و متقاضیان حقیقی مسکن هیچ اطمینان خاطری از آرامش بازار در آینده نداشته و افق روشنی برای خرید مسکن نداشته باشند.

آثار این وضعیت را می توان در رشد تقاضای سرمایه ای مسکن از ۲۵ درصد در دهه ۶۰ به ۷۵ درصد در دهه ۹۰ مشاهده کرد. این یعنی از هر ۴ معامله مسکن در دهه ۹۰ تنها یک مورد برای مصرف بوده و سه مورد دیگر برای سرمایه‌گذاری بوده است. بدیهی است این حجم از تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، نقش عمده ای در رشد قیمت مسکن و ناممکن شدن تامین سرپناه مردم داردو

با توجه به فرآیند نقل انتقال و معامله مشخص می‌کند، فعالیت بنگاه مشاور املاک ارتباطی با ارزش معامله ندارد و کار انجام شده از سوی بنگاه برای اجاره یک ملک ۱۰۰ میلیونی تومانی تفاوتی با اجاره یک ملک چند میلیارد تومانی ندارد. از این رو وابستگی قیمت به ثمن معامله امری منطقی به نظر نمی‌رسد. از سوی دیگر در شرایطی که نفع بنگاه مشاوره املاک در انجام معامله با هزینه بیشتر تأمین شود، طبیعی است که بنگاه از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن سود برده و مقاومتی در این باره نداشته باشد.

در این باره محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه عمران و مسکن، در بیان مسئله وابستگی حق کمیسیون به ارزش معامله گفت: «حق کمیسیون براساس تعرفه کمیسیون مشاوران املاک هر سال از سوی اتحادیه مشاوران املاک تعیین می‌شود، که وابستگی این رقم به ارزش معامله، مشاور املاک را به سمت معامله با ارزش بیشتر سوق می‌دهد. در حقیقت این امر می‌تواند شرایط را برای کاهش قیمت مسکن دشوار سازد.»