مشاوران املاک یا سوداگران املاک؟
باتفاق یکی از دوستان وکیلم برای خرید واحد مسکونی در شهرضا به بنگاه معاملات املاک مراجعه کردم. افراد دیگری نیز با سر و صدا در حال معامله یک قطعه باغ می باشند. جوانی که پشت میز نشسته و خود را مسئول بنگاه معرفی می کند با سوگند زیاد و با قاطعیت از بدون مشکل بودن معامله و آماده بودن سند ملک و عدم تخلف ابنیه و ساختمان داخل باغ صحبت می کند… متصدی بنگاه املاک وقتی متوجه شک و تردید خریدار می گردد با قاطعیت در پایین برگ مبایعه نامه اضافه می کند ” اگر تخریبی در آینده برای این مکان انجام گرفت کلیه خسارات را بنگاه متقبل می شود”… به هرحال این معامله جوش می خورد و مدیر بنگاه اعلام می کند که خیالت از بابت این خرید راحت باشد و سند آن به زودی صادر می شود.
با اصرار دوستم از بنگاه خارج می شویم . وی عدم آگاهی مدیر بنگاه به مسائل حقوقی را علت ترک محل، اعلام می کند. او اضافه کرد این افراد چون علم کافی برای تنظیم سند ندارند زمینه ضرر و زیان به مردم و تشکیل پرونده های متعدد می شوند که باید با نظارت و برخورد قانونی جلوی آنها را گرفت. فروش اموال غیر، خرد کردن اراضی، جعل، انجام معاملات صوری، خیانت در امانت ومشکلات مربوط به نحوه قراردادها از جمله تخلفات و جرایمی است که در بنگاه های معاملات املاک می تواند اتفاق بیفتد و ماحصل آن پرونده های زیادی است که در این زمینه برای دستگاه قضا تولید می گردد.
ورود مستقیم بنگاهداران به بازار در نقش دلال با هدف کسب سودهای کلان، مهم‌ترین انگیزه آنها برای فعالیت در حرفه مشاوره املاک و البته تنها دلیل رشد برق آسای این بنگاه‌ها در سال‌های اخیر است. صرف‌نظر از معدود بنگاه دارانی که خود را آلوده به سفته‌بازی و قیمت سازی‌های کاذب نمی‌کنند و عموماً افرادی باسابقه در این حرفه‌اند، اکنون بخش قابل‌توجهی از بنگاه داران نقش دلال در بازار مسکن را دارند.
بازار مسکن در ایران طی سال‌های اخیر یکی از متلاطم ترین بازارهای کشور بوده است. جهش چندباره قیمت مسکن طی سال‌های اخیر را شاید بتوان بی سابقه ترین التهاب در این بازار دانست به طوری که تنها به عنوان نمونه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر شهرضا از کمتر از 2 میلیون تومان در سال ۹۵ به بیش از 10 میلیون تومان در سال ۱۴۰1 رسید.
جهش چند برابری قیمت مسکن در کشور، خرید مسکن را برای اکثریت متقاضیان مسکن عملا غیرممکن کرده است. بررسی آمار رشد قیمت در بازارهای مختلف کشور نشان می‌دهد رشد قیمت‌ها در بازار مسکن حتی از بازار طلا نیز بیشتر بوده و حتی چند برابر رشد قیمت ارز طی دهه‌های اخیر بوده است.
دلایل متعدد و متنوعی برای رشد پرشتاب قیمت زمین و مسکن در ایران ذکر شده؛ از عوامل زمینه‌ای تورم یعنی رشد مولفه‌های پولی گرفته تا پیشی گرفتن تقاضا از عرضه به ویژه طی سال‌های اخیر. با این حال نقش تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌گذاری در بررسی دلایل رشد قیمت مسکن نادیده گرفته می‌شود.
با این حال یک موضوع چند سالی است که به شکل پررنگی خودنمایی می‌کند و آن رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی در کشور و به ویژه کلانشهرهاست. این رشد تصاعدی حتی در اوج رکود بازار که ناشی از رشد قیمت‌ها و افت قدرت خرید مردم بوده ادامه داشته است. نگاهی به آمار مرکز آمار از تعداد بنگاه‌های املاکی دارای مجوز در کشور، رشد جهشی و غیرطبیعی این بنگاه‌ها را طی سی سال گذشته نشان می‌دهد.
به گزارش ایرنا مقایسه آمار تعداد معاملات ملک در کشور با تعداد بنگاه های املاک ، سرانه پایین معاملات به ازای هر بنگاه را نشان می‌دهد به طوری که این سرانه در سال ۹۹ به حدود ۵ معامله برای هر بنگاه رسیده است. بدیهی است با وجود رشد تصاعدی بنگاه‌ها و در مقابل کاهش تعداد ساخت و ساز و معاملات، کسب و کار بنگاه‌ها نمی تواند صرفا با تکیه بر حق الزحمه ناشی از تنظیم سند باشد. در نتیجه این سرانه ناچیز به وضوح، غیراقتصادی بودن کسب و کار بنگاه‌های مشاور املاک با تکیه صرف بر کسب درآمد از معاملات را نشان می‌دهد.
در نتیجه تصور کسب درآمد بنگاه‌ها از حق الزحمه تنظیم سند از اساس باطل است چرا که با توجه به سرانه پایین تعداد معاملات برای هر بنگاه، بسیاری از این بنگاه‌ها باید ورشکسته شوند اما اینگونه نیست! در نتیجه تنها یک عامل می‌تواند رشد برق آسای تعداد بنگاه‌های املاکی را توضیح دهد و آن چیزی نیست جز سود کلان این بنگاه‌ها از دلالی ملک و بازیچه دلالان کلان شدن.
نقش مخرب بسیاری از بنگاه‌های معاملات ملکی در بازار مسکن و دامن زدن به رشد بیشتر قیمت‌ها را می‌توان از آمارهای رسمی گرفته تا مشاهدات میدانی به وضوح مشاهده کرد. آگهی‌های مسکن متعدد این بنگاه در سایت‌های آگهی اینترنتی با عنوان «مناسب سرمایه گذاری»، مصداق معروفی است که اکثر مردم با آن آشنا هستند.
در یک نگاه کلی، بنگاه‌های معاملات ملکی در رشد تقاضای سرمایه‌گذاری مسکن دو نقش عمده ایفا می‌کنند. اولین مورد، ورود این بنگاه‌ها به بازار معاملات به عنوان خریدار با هدف سرمایه‌گذاری و کسب سودهای کلان است. در واقع این بنگاه‌ها به جای آنکه صرفا حلقه وصل خریدار و فروشنده ملک باشند، به سرمایه‌گذاری سوداگرانه در این بازار پرداخته و ذی نفع مستقیم افزایش قیمت هستند.
نقش دوم آنها، ترویج تقاضاهای سرمایه‌گذاری در جامعه است. این بنگاه‌ها با دامن زدن به تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، سود حاصل از سرمایه‌گذاری خود در املاک را افزایش می‌دهند. این وضعیت باعث شده حتی پس از جهش قیمت مسکن، امکان افزایش مجدد قیمت‌ها همچنان باقی بماند و متقاضیان حقیقی مسکن هیچ اطمینان خاطری از آرامش بازار در آینده نداشته و افق روشنی برای خرید مسکن نداشته باشند.
آثار این وضعیت را می توان در رشد تقاضای سرمایه ای مسکن از ۲۵ درصد در دهه ۶۰ به ۷۵ درصد در دهه ۹۰ مشاهده کرد. این یعنی از هر ۴ معامله مسکن در دهه ۹۰ تنها یک مورد برای مصرف و سه مورد دیگر برای سرمایه‌گذاری بوده است. بدیهی است این حجم از تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، نقش عمده ای در رشد قیمت مسکن و ناممکن شدن تامین سرپناه مردم دارد.
نویسنده: صدرا رحمتی